مالیات نقل و انتقال املاک چیست؟

مالیات، یکی از منابع درآمدی دولت می باشد. مالیات ها، به دو نوع مالیات مستقیم و غیر مستقیم، تقسیم می گردند که هر کدام از آن ها، دارای انواع گوناگونی می باشد. یکی از انواع مالیات‌های مستقیم، مالیات بر دارایی است که بر اموال مختلفی مانند خانه، خودرو و اموال مشابه اعمال می‌شود.

یکی از شاخه‌های مالیات بر دارایی، مالیات بر املاک است که خود شامل زیرمجموعه های متعددی می‌باشد. از جمله انواع مالیات بر املاک ،مالیات بر اجاره، مالیات خانه‌های لوکس، مالیات خانه‌های خالی و مالیات نقل و انتقال ملک محسوب می شود.

درصد مشخصی از ارزش ملک باید در مالیات نقل و انتقال املاک پرداخت گردد. از آنجا که پرداخت این مالیات در زمان نقل و انتقال الزامی بوده و بدون پرداخت آن، نمی توان برای انتقال ملک اقدام کرد. لازم است افرادی که قصد انتقال ملک خود را دارند با این نوع از مالیات، آشنا شوند. در این مقاله از مجموعه پارس حسابان به میزان و نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک می پردازیم. با ما همراه باشید.

انواع مالیات‌های مربوط به نقل و انتقال املاک

هنگام خرید و فروش ملک، چند نوع مالیات ممکن است درگیر شود:

• مالیات نقل و انتقال قطعی ملک
• مالیات بر حق واگذاری محل (سرقفلی)
• مالیات بر ارزش افزوده (در معاملات خاص)
• مالیات بر اجاره (برای ملک‌هایی که اجاره داده می شوند)

ما در اینجا تمرکز اصلی‌مان بر مورد اول است؛ یعنی همان مالیات نقل و انتقال قطعی ملک.

مالیات نقل و انتقال املاک چیست؟

مالیات نقل و انتقال ملک یکی از انواع مالیات است که در دسته معافیت مالیاتی قرار ندارد و در زمان خرید و فروش ملک باید پرداخت شود. طبق قانون، مالکان ملک مورد معامله یا صاحبان حق، موظف به پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک هستند. در واقع، فروشنده ملک باید این مالیات را پرداخت کند. نحوه پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک به شکل حضوری و از طریق مراجعه به دفاتر اسناد رسمی صورت می‌گیرد و پرداخت مالیات با دستگاه‌های پوز انجام می‌شود.

میزان مالیات نقل و انتقال ملک، طبق ماده ۵۹، برابر با 5 درصد ارزش معامله است که این با مبلغ فروش ملک متفاوت است و عموما بسته به ناحیه مقدار آن متفاوت است. مثلا یک آپارتمان یا زمین سه میلیارد تومانی، ممکن است دارای ارزش معاملاتی (که توسط کمیسیون تقویم املاک تعیین می‌شود). مانند سیصد میلیون تومان باشد که در نتیجه مالیات آن پنج درصد از سیصد میلیون است یعنی پانزده میلیون.

فرمول مالیات نقل و انتقال ملک

برای به‌دست آوردن مالیات نقل و انتقال ملک باید ابتدا ارزش معاملاتی آن را از جدول‌های کمیسیون تقویم املاک مطلع شوید، سپس آن را در 5درصد ضرب کنید.

مالیات نقل و انتقال املاک =۵ درصد×ارزش معاملاتی ملک

• نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک تجاری

اگر شخصی بخواهد سرقفلی مغازه یا ملک تجاری خود را در مقابل دریافت پول به فرد دیگری واگذار نماید، باید 2درصد از آن را به عنوان مالیات به دولت پرداخت کند. در ازای واگذاری سرقفلی مغازه‌ که مثلا ارزش آن حدود 5  میلیارد باشد، می بایست 100 میلیون تومان مالیات پرداخت کند.

• نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک مسکونی

مثلا فردی تصمیم می‌گیرد تا ملک مسکونی با ارزش معاملاتی یک میلیارد تومان را به قیمت 900 میلیون به یک موسسه یا شرکت دولتی واگذار کند. مالیاتی که به این ملک تعلق می‌گیرد ۵ درصد از کل مبلغ است و میزان مالیات نقل و انتقال این ملک به مبلغ 45 میلیون تومان می باشد.

محاسبه مالیات نقل و انتقال املاک

به طور کلی، شما هر مبلغی که بابت فروش ملک خود دریافت می‌کنید، 5 درصد آن را می بایست به شکل مالیات به دولت پرداخت کنید.

• نحوه محاسبه مالیات نقل و انتقال سرقفلی

در حسابداری، سرقفلی به دارایی نامشهودی گفته می‌شود که هنگام خرید یک شرکت، خریدار بابت آن مبلغی فراتر از ارزش دفتری دارایی‌های مشهود شرکت پرداخت می‌کند. این هزینه جداگانه محاسبه می‌شود و نشان‌دهنده ارزش‌هایی مانند شهرت، برند و اعتبار شرکت است.

اما چند نکته در مورد مالیات سرقفلی و مالیات نقل و انتقال مغازه که باید به آن‌ها توجه کنید:

۱- در صورتی که قیمت سرقفلی مشخص نباشد، قیمت معاملاتی نزدیک‌ترین مکان مشابه، معیار تعیین مالیات است.

۲- مالیات واگذاری سرقفلی فقط درباره املاکی که کاربری تجاری دارند از سوی قانون تعیین می‌شود. این انتقال هم با سند رسمی و هم با وکالت رسمی شامل مالیات است.

۳- مالیات سرقفلی فقط برای املاک تجاری در حال بهره برداری و استفاده تعریف شده است. ساختمان‌های نیمه ساخت یا زمین‌ با کاربری تجاری، مالیات سرقفلی ندارند.

۴- طبق مفاد جزء ب بند «5» بخشنامه شماره 13530 مورخ 27/07/1384 تا هنگامی که ملک به صورت زمین باشد و فعالیت تجاری یا کسب و کاری در آن انجام نشود، در موارد انتقال قطعی، مالیات حق واگذاری محل نخواهد داشت.

مالیات بر درآمد از ساخت و فروش املاک نوساز

مصوبه مالیات بر ساخت و ساز که در راستای فرآیند آیین‌نامه‌ اجرایی ماده ۷۷ قانون مالیات مستقیم مورد تأیید اعضای هیئت دولت قرار گرفت. به عنوان اصول جدید دریافت مالیات بر ساخت و ساز از سازندگان مسکن قرار دریافت شد. بر اساس مصوبات قانون، هرگونه ساخت و ساز مسکن توسط سازندگان حقیقی اعم از خرده سازان (بساز و فروش‌ها) و انبوه‌سازان، شامل ۱۵ تا ۲۵ درصد مالیات از محل سود سازنده، از اولین فروش آن واحد مسکونی می‌شود.

پرداخت مالیات بر طبق قانون به این صورت است:

سازندگان حقوقی یعنی شرکت‌های ساختمانی دارای مجوز از سازمان برنامه و بودجه، ۲۵ درصد از درآمد حاصل از فروش واحدهای نوساز خود را به دولت می‌دهند.

شرکت‌های تعاونی مسکن ۱۸.۷۵ از سود و بهره ساخت و فروش املاک نوساز خود را به سازمان امور مالیاتی موظف به پرداخت می باشند.

سازندگان حقیقی شامل خرده سازان بساز و بفروش‌ها و انبوه‌سازان نیز باید رقمی معادل ۱۵ تا ۲۵ درصد درآمد حاصل از نخستین فروش واحد یا واحدهای ساخته شده را به دولت اختصاص دهند.

چطور ارزش معاملاتی ملک تعیین می‌شود؟

مقدار ارزش معاملاتی املاک توسط کمیسیونی تعیین می‌شود که مطابق ماده ۶۴ قانون مالیات‌های مستقیم تشکیل شده است. این کمیسیون در هر شهر و منطقه، با توجه به موقعیت جغرافیایی، شرایط محلی و نوع ملک، ارزش معاملاتی مناسبی را تعیین و تصویب می‌کند.

نحوه پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک به چه صورت است؟

بر اساس تبصره ۴ ماده ۱۸۷ قانون مالیات‌های مستقیم، هزینه انتقال سند ملک و پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک و مستغلات باید به‌صورت فوری و در دفاتر اسناد رسمی انجام شود. همچنین، طبق همین ماده، سازمان ثبت اسناد و املاک کشور موظف است زمینه دسترسی سازمان امور مالیاتی به سامانه ثبت الکترونیک را فراهم نماید. پس از محاسبه میزان مالیات در دفترخانه، مودیان می‌توانند همان‌جا مالیات مربوطه را پرداخت کنند. این فرآیند موجب حذف نیاز به مراجعه حضوری مودیان به سازمان امور مالیاتی شده و تسهیل در انجام امور مالیاتی را فراهم می‌کند.

کلام آخر

مالیات نقل و انتقال املاک موضوعی نیست که بشود به‌ سادگی از آن عبور کرد. فروشنده و یا خریدار باشید، باید از این موضوع مطلع باشید که چه مالیاتی به شما تعلق می‌گیرد و چگونه می‌توانید از معافیت‌ قانونی بهره مند شوید.

آگاهی از مواد قانونی مثل ماده ۵۹ و ۷۷، و همچنین اطلاع از حق و حقوق خودتان، کمک می‌کند تا معاملات ملکی با آرامش و اطمینان بیشتری انجام دهید. شما بدون هیچ دغدغه ای می توانید تمام کارهای حسابداری خود را به مجموعه حسابداری پارس حسابان بسپارید.